Главная - Финансовое право - Ответственность за продажу квартиры с материнским капиталом

Ответственность за продажу квартиры с материнским капиталом


ответственность за продажу квартиры с материнским капиталом

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Содержание:

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки. Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать. В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

  • первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
  • если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
  • если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
  • доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
  • при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Если один из родителей отказывается выделять часть своей доли в пользу детей, то второй родитель может обращаться в суд. В этом случае если при разводе имущество не делилось, то иск может состоять из нескольких пунктов сразу. Например, по определению долей как детей, так и супругов.

Также придется обращаться в суд, когда один из родителей хочет, но не может выполнить свои обязательства по отношению к детям (например, его имущество находится под арестом).

Нормативное регулирование использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе путем погашения ипотеки

Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает выделение средств в виде материнского капитала для семей, родивших второго и последующих детей, которые можно использовать на улучшение жилищных условий, получение образования или на повышение уровня пенсионного обеспечения.

Согласно пункту 2 Правил подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала, утвержденных приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26.12.2008 № 779н соответствующее заявление подается в Пенсионный фонд РФ по месту жительства.

Пакет документов, который необходимо приложить к заявлению в случае желания направить материнский капитал на улучшение жилищных условий, предусмотрен пунктом 6 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.

В соответствии с пунктом 13 вышеуказанных правил и статьей 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», если средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий, в том числе для целей погашения ипотеки, собственник обязан предоставить в Пенсионный фонд РФ письменное обязательство, удостоверенное нотариусом о переоформлении объекта недвижимости на владельца сертификата, его супруга и их детей.

Согласно обязательству заемщик обязуется переоформить недвижимость на всех членов семьи в долях в течение шести месяцев после снятия обременения с недвижимости в виде ипотеки.

Другими словами, если погашаешь ипотеку, приобретаешь жилье, строишь дом за счет материнского капитала, то будь готов к тому, что необходимо оформить недвижимость в долях на всех членов семьи, то есть на супруга и детей.

В противном случае не будет исполнено нотариально заверенное письменное обязательство, копия которого предоставляется в Пенсионный фонд РФ.

Но, как показала практика, ранее данное письменное обязательство далеко не все собственники спешат выполнить, в том числе при наличии определенного умысла, что в конечном итоге крайне негативно может сказаться на интересах добросовестных приобретателей.

Что ждет добросовестных приобретателей в суде?

Судебная практика складывается порой непредсказуемым образом, но тем не менее об ее перспективах следует упомянуть.

Изначально своими действиями продавец недвижимости, продавая квартиру, поступил вопреки требованию статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», чем были нарушены права других членов семьи на доли в приобретаемой недвижимости за счет средств материнского капитала.

При данных обстоятельствах можно говорить, что сделка по продаже такой недвижимости, когда речь идет о нарушении законных прав второго супруга и несовершеннолетних детей, является оспоримой.

К сделке, являющейся оспоримой, при необходимых на то условиях могут быть применены положения о последствиях недействительности сделок.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке.

Другими словами, покупатель недвижимости, то есть добросовестный приобретатель, теряет купленную квартиру, так как она по решению суда должна вернуться продавцу и быть оформлена в последующем на всех членов его семьи.

В свою очередь продавец обязан вернуть покупателю недвижимости денежные средства, уплаченные ему за квартиру.

Если квартира на сто процентов будет возвращена покупателем продавцу, то денежные средства с продавца покупателю придется еще взыскивать через судебных приставов-исполнителей, так как никто не хочет добровольно отдавать деньги, ссылаясь на то, что они уже потрачены.

Если же продавец квартиры имел умысел на продажу квартиры с тем, чтобы потом сделку оспорить, то в таком случае покупателю вернуть деньги практически невозможно.

Такова жизнь, и добросовестный приобретатель остается как всегда с носом.

Обязанность вернуть все полученное сторонами по сделке, признанной недействительной, в том числе по сделке с использованием материнского капитала, подтверждается и судебной практикой.

Например, это следует из постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.07.2014 по делу № А12-16920/2013.

Информация об использовании маткапитала

Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.

  1. При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
  2. При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
  3. При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
  4. Строительство или реконструкция – аналогично.

Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей?

А что, если отказаться от выделения долей в пользу детей? Казалось бы, все просто: и разрешение не нужно, и с покупкой другого жилья можно не спешить. Но не тут-то было. Государство выделяет деньги на улучшение жилищных условий всей семьи и хочет, чтобы дети тоже были ее владельцами. Вы обещаете, что так и будет, но обязательство не выполняете. Что вас ждет? В практике встречается 3 варианта развития событий:

  1. Пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал. Мол, вы распорядились господдержкой не так, как планировало государство, а значит, необоснованно обогатились. А потому деньги нужно вернуть. Пример: решение Добрянского районного суда Пермского края № 2-1482/2018 от 27.11.2018.
  2. Сделку признают недействительной. И на это есть законные основания. Пример – решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области № 2-1379/2014 от 19.12.2014.
  3. Вас привлекут к уголовной ответственности по ст. 159 УК за мошенничество.

Но в некоторых случаях продажа квартиры с выделением долей попросту невозможна. Например, если она была куплена по ДДУ и продана до сдачи дома в эксплуатацию: права собственности еще нет, а значит и детям выделять еще нечего. Чтобы избежать претензий от Пенсионного фонда в будущем, рекомендуем выделить детские доли в новой квартире, купленной за вырученные от продажи деньги.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с материнским капиталом

Перед сделкой должны быть совершены предварительные действия. В самом начале, еще задолго перед продажей квартиры с материнским капиталом, продавец, собственник недвижимости, должен подыскать равноценный вариант другого жилья. Затем он обращается в опекунский совет.

Опекунская комиссия должна проверить благоустройство жилья, наличие нормальной квадратуры – одним словом, проверить, чтобы права детей в семье не были ущемлены после продажи квартиры.

Инструкция по продаже квартиры, где фигурировал изначально материнский капитал, состоит в следующих рекомендациях и алгоритме действий:

  1. Убедиться в том, что дети уже совершеннолетние, для которых применялся материнский капитал.
  2. Если дети малолетние или несовершеннолетние, тогда нужно брать согласие из органов опеки.
  3. После того, как стороны выполнили условия законов о правах детей, необходимо теперь договориться о задатке.
  4. Когда продавец от покупателя берет задаток, то они должны оформить расписку, в которой указать свои паспортные данные, дату и сумму, которая была вручена в оплату части стоимости квартиры.
  5. То же самое касается и задатка, который продавец отдает при покупке другого жилья, которое он планирует приобрести после продажи квартиры с материнским капиталом.
  6. Документация по обоим недвижимым имуществам сдается в специальный отдел администрации района – отдел попечительства, опеки.
  7. Комиссия проверяет пригодность жилья.
  8. Через 10 дней комиссия предоставляет согласование в письменной форме – разрешение на совершение сделки купли-продажи.
  9. С разрешением от органа опеки и документацией на недвижимость можно уже идти к нотариусу, чтобы совершить сделку.
  10. После заключения договора купли-продажи, его регистрируют в Росреестре, в единой базе недвижимости.

Немаловажной деталью является возраст ребенка, детей, для которых использовался материнский капитал при покупке продающейся квартиры.

Тогда в сделке могут участвовать и они тоже, либо писать свое согласие на продажу квартиры, либо писать отказ в совершении такой сделки. Так, как детям тоже принадлежит часть, доля квартиры.

Обратите внимание! Если продается квартира с материнским капиталом, купленная в ипотеку и по которой еще не выплачена ипотека, тогда кроме разрешения от органов опеки, следует также взять согласие от банка.

Банк может дать согласие только в том случае, если покупатель также готов будет выполнить все условия ипотеки и обязательства, оставшиеся по выплате денег по квартире.

Может быть такая ситуация, когда покупатель тоже собирается использовать материнский капитал для приобретения квартиры, которая уже ранее была приобретена с участием такого сертификата, только оформленного на продавца.

В этом случае покупателю необходимо сделать следующее:

  • подать заявку на использование государственных средств в территориальный орган Пенсионного Фонда, где оформлялся сертификат;
  • заявление в ПФР РФ будут рассматривать в течение 30 дней, следует учесть это;
  • собрать нужно будет также большой пакет документов, чтобы приложить к заявлению. Перечень уточнять следует там же – в опекунском совете.

Какие документы нужно будет собрать для приложения их заявления в ПФР, можно уточнить в самом Пенсионном Фонде.

Только после получения разрешения на использование материнского капитала от ПФР покупатель уже сможет уведомить продавца о готовности совершить сделку. Сделка будет проходить 1 месяц. Итого – на все уйдет около 2-х месяцев, а иногда – 3-х месяцев.

○ Риски, связанные с покупкой такого жилья.

Собираясь покупать квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, нужно знать, что подобная сделка предполагает серьезные риски для покупателя.

✔ Возвращение квартиры.

Первый риск – это возможность несовершеннолетнего оспорить покупку и вернуть свою долю после достижения 18 лет. В этом случае квартира будет возвращена владельцам, а покупателю будут выплачены деньги. Здесь следует учитывать, что несовершеннолетний может воспользоваться своим правом оспаривания сделки еще три года после достижения 18 лет.

✔ Невозможность вернуть всю уплаченную сумму сразу.

Хотя после признания сделки недействительной, деньги должны быть возвращены покупателю, здесь также есть некоторые нюансы. В первую очередь, это инфляция и, соответственно, рост цен за период, который прошел с момента приобретения. А это значит, что на полученные назад деньги покупатель вряд ли сможет купить равноценную квартиру.

Второй нюанс – это право продавца возвращать долг по частям, что также существенно усложняет возможность покупки другой квартиры. Эти риски будут присутствовать в любой сделке, предметом которой является недвижимость, приобретенная с участием материнского капитала. Поэтому любые расписки от родителей о том, что они не будут оспаривать сделку, не могут выступать гарантией для покупателя.

Вернуться к содержанию ↑

○ Можно ли продать квартиру, купленную под семейный капитал?

Вопреки распространенному мнению, жилье, приобретенное с сертификатом можно продать. Просто это связано с определенными нюансами, соблюдение которых необходимо для того, чтобы сделка была признана действительной.

✔ Тонкости процедуры.

Если жилье приобретено с использованием сертификата, значит хотя бы одним из его собственников, является несовершеннолетний. А это значит, что его права должны быть максимально соблюдены.

Соответственно, реализовать квартиру можно только в том случае, если гарантируется приобретение нового жилья, размер и условия которого не будут уступать продаваемой недвижимости. Данный факт необходимо подтвердить документально.

✔ Куда обратиться?

Как и в стандартной сделке купли-продажи, собираясь продавать квартиру, купленную с участием материнского капитала, стоит прибегнуть к услугам риэлтора.

Помимо стандартного поиска покупателя, он проверит соответствие приобретаемой квартиры необходимым параметрам и подготовит весь пакет документов, который в данном случае существенно шире, чем при обычной сделке. Участие третьего лица повышает надежность сделки для обоих участников, сводя риск оспаривания к минимуму.

✔ Чье разрешение необходимо для продажи?

Чтобы продать квартиру, нужно получить официальное разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства, которые стоят на страже прав несовершеннолетнего ребенка. Без получения их письменного согласия, договор купли-продажи не будет зарегистрирован. А это, в свою очередь, означает, что сделка будет недействительной.

Чтобы получить согласие опеки, родителям нужно представить:

  • Заявление о распоряжении материнским капиталом.
  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении ребенка.
  • Заявление родителей на участие в сделке.
  • Справку о проведенной оценке жилья.
  • Пакет документов на жилье.
  • Справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Вернуться к содержанию ↑

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Чем грозит продажа материнского капитала?

При попытке обналичить материнский капитал с помощью покупки недвижимости владельца сертификата могут просто на просто обмануть, не вернув наличные средства. Дело в том, что заключать письменное нотариальное соглашение или расписку о возврате денег за покупку жилья с завышенной стоимостью никто не будет, а договор, заключенный на словах, легко нарушить без всяких последствий.

Кроме финансовых потерь за попытки продать материнский капитал грозит и уголовная ответственность по части 2 статьи 159 Уголовного Кодекса РФ (далее – УК РФ). Статья определяет меру наказания за хищение социальных выплат при подаче заведомо ложной информации. Государство постоянно пытается уменьшить количество лазеек в законе, по которым становятся возможными махинации с сертификатами, но полностью их устранить не получается.

Еще в 2011 году рассматривался закон, устанавливающий минимальную площадь квартир, с которыми можно совершать операции по купле-продаже. Это позволило бы пресечь продажу небольших долей в доме или квартире разным людям. Такую схему еще называют «резиновые квартиры». Такая же технология используется и для незаконной регистрации граждан. Ограничение позволило бы приобретать квартиру только при условии соответствия размера площади минимальным требования на одного человека. В среднем для регионов минимальная площадь равна 8 квадратным метрам. Однако весной 2012 года рассмотрение проекта было отодвинуто на неопределенный срок.

Как застраховаться от рисков добросовестному покупателю?

При обстоятельствах, когда продавец недвижимости не несет какой-либо существенной ответственности за сделку, которая в перспективе может оказаться спорной, покупатели обязаны сами побеспокоиться о безопасности сделки и о своих интересах.

Но как это сделать? Где получить информацию, что недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала, или при погашении ипотеки использовался материнский капитал?

Если квартира приобреталась за материнский капитал, то при достаточности ума у покупателя необходимо посмотреть договор купли-продажи недвижимости. Возможно, в нем есть упоминания о материнском капитале.

Покупателю недвижимости не удастся получить информацию из Пенсионного фонда РФ о том, на какие цели гражданином потрачены средства материнского капитала, но покупатель вправе просить продавца на сделку принести справку из Пенсионного фонда РФ касательно материнского капитала и целей его использования.

По соответствующему запросу Пенсионный фонд РФ обязан ответить продавцу недвижимости о том, когда и на какие цели продавцом был использован материнский капитал, и использовался ли он вообще.

Кроме того, покупатель вправе просить у продавца недвижимости написать расписку о том, что материальный капитал не использовался для целей улучшения жилищных условий.

Если первоначально недвижимость приобреталась продавцом за кредитные денежные средства, то покупателю имеет смыл просить продавца запросить в банке справку о том, что при погашении кредиторской задолженности не использовались средства материнского капитала.

Самому покупателю в кредитной организации такую справку никто не даст в силу ограничений, предусмотренных статьей 26 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» и статьей 857 Гражданского кодекса РФ, касающихся предоставления банковской тайны.

Других возможностей установить факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости или погашения кредита за счет капитала у покупателей в настоящее время нет.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Продать квартиру за мат капитал: куда обращаться, документы

Чтобы продать квартиру за маткапитал, и продавцы, и покупатели должны собрать соответствующий пакет документов и обратиться в МФЦ (многофункциональный центр по месту нахождения квартиры) или в управлении Федеральной Регистрационной службы (УФРС) – также по месту нахождения недвижимости.

Пакет документов для продажи квартиры за маткапитал должен включать:

1. Паспорта продавцов и покупателей квартиры для удостоверения личности.

2. Свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних собственников (сособственников).

3. Разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетних. Если при продаже квартиры есть несовершеннолетние собственники (сособственники) до 14 лет, в пакет документов должны входить свидетельства о рождении родителей или опекунов, а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

Если ребенку от 14 до 18 лет, то понадобиться уже паспорт ребенка и паспорт родителя (опекуна), а также разрешение опеки на продажу собственности несовершеннолетнего.

4. Нотариально заверенное согласие супруга(и) на продажу, если продаваемая квартира куплена в браке и второй супруг не сможет присутствовать на сделке. Данное нотариальное согласие понадобиться даже в том случае, если недвижимость оформлена на одного из супругов, но она приобреталась в браке.

Например, муж купил квартиру жене в браке. Оформили квартиру полностью на жену. Жена захотела продать квартиру, а мужу надо уехать, он не будет присутствовать на сделке. В таком случае нужно нотариальное согласие мужа не сделку, иначе купля-продажа квартиры не состоится. Нотариус не оформит сделку.

5. Нотариально заверенный договор купли продажи. Чтобы у продавцов и покупателей не оставалось никаких сомнений и рисков, то составлять договор купли-продажи рекомендуется у нотариуса.

Нотариусы бывают государственные и частные. К государственным нотариусам нужно записываться в очередь, если есть цель сэкономить на оформлении бумаг. Частные нотариусы (наравне с государственными), оказывают услуги дороже, но к ним можно обратиться в любое время.

6. Нотариально заверенная доверенность от продавцов. Если собственники не могут присутствовать на сделке, но хотят продать свою квартиру (в данном случае за средства маткапитала), то человек, выступающий на сделке за продавцов должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность на продажу.

В этой заверенной доверенности прописывается человек, которому люди доверяют продажу квартиры. Прописываются обязательства по перечислению средств. Если такой доверенности не будет, что сделка купли-продажи не состоится.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Что будет, если не выполнить обязательство о выделении долей

Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Вы обещали, что так и будет, но обязательство не выполнили. Значит, неосновательно обогатились на сумму маткапитала. То есть распорядились господдержкой не так, как задумало государство, а по своему усмотрению. Фактически это может быть не так, но формально вам дали деньги на жилье для всех, а детям пока ничего не досталось.

Что делать? 10.06.19

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Например, так произошло в Пермском крае, где в аналогичной ситуации суд удовлетворил требование управления пенсионного фонда и взыскал с матери маткапитал 453 026 Р и госпошлину 7730 Р.

Сделку признают недействительной. Еще один вариант развития событий: сделку, по которой вы продали квартиру, могут признать недействительной. Так было в Челябинске. Там суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным, но не целиком, а только в части купли-продажи 18/100 доли в праве собственности на квартиру — то есть детских долей, которые родители не выделили несовершеннолетним в этой квартире. Супругов обязали выплатить стоимость этих долей покупателю квартиры, а у нового собственника права собственности на эти доли теперь нет.

Наступит уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *